Rynek nieruchomości - czy to dobry moment na zakup lub sprzedaż?

Stabilizacja cen mieszkań w 2025 roku: koniec dynamicznych wzrostów czy tylko chwilowe wyhamowanie?

Rynek nieruchomości w 2025 roku – nowa rzeczywistość?

Po kilku latach intensywnych wzrostów cen mieszkań w Polsce, rok 2025 przynosi zauważalne zmiany. Ceny nieruchomości w największych miastach wyraźnie wyhamowały, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się nawet niewielkie spadki. Zmiany te są wynikiem wielu czynników, w tym spadku dostępności taniego kredytu, stabilizacji popytu oraz rosnącej podaży lokali na rynku wtórnym. Według danych rynkowych, w Poznaniu i aglomeracji Górnośląsko-Zagłębiowskiej średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego notują spadek drugi miesiąc z rzędu. O ile jeszcze na początku 2024 roku ceny nieruchomości w tych regionach rosły w tempie nawet 10% rocznie, obecnie obserwujemy korektę sięgającą 2–3% w skali półrocza. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Trójmieście wzrost cen niemal całkowicie wyhamował, a dynamika waha się w granicach 1–2% rocznie.

Dlaczego ceny przestają rosnąć?

Eksperci wskazują na kilka kluczowych przyczyn obecnej stabilizacji:

1. Spadek siły nabywczej kupujących – Po okresie intensywnych wzrostów cen nieruchomości, coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania. Program "Bezpieczny Kredyt 2%" zakończył się w 2024 roku, a oprocentowanie standardowych kredytów hipotecznych wciąż pozostaje stosunkowo wysokie. W efekcie liczba nowych wniosków kredytowych w drugiej połowie 2024 roku spadła o ponad 30% w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej.

2. Koniec spekulacyjnych zakupów – Lata 2021–2023 to okres intensywnych inwestycji w nieruchomości, szczególnie wśród inwestorów indywidualnych, którzy kupowali mieszkania pod wynajem lub spekulację cenową. Jednak wyższe koszty finansowania i rosnące koszty utrzymania nieruchomości powodują, że część inwestorów decyduje się na sprzedaż, zwiększając tym samym podaż na rynku wtórnym.

3. Mniejsza aktywność deweloperów – W latach 2022–2023 liczba rozpoczynanych budów mieszkań znacząco spadła. Deweloperzy, obawiając się spadku popytu, wstrzymywali nowe inwestycje. To może skutkować mniejszą podażą nowych mieszkań w przyszłości, jednak obecnie na rynku nadal dostępne są mieszkania wprowadzane do sprzedaży w poprzednich latach.

4. Rosnąca podaż na rynku wtórnym – Wiele osób, które kupowały mieszkania kilka lat temu, teraz decyduje się na ich sprzedaż. Częściowo jest to efekt kończącego się pięcioletniego okresu, po którym właściciele mogą sprzedać nieruchomość bez płacenia podatku dochodowego. To dodatkowo zwiększa liczbę ofert, co działa stabilizująco na ceny.

Czy stabilizacja cen oznacza koniec wzrostów?

Choć obecne dane sugerują zatrzymanie dynamicznych wzrostów, eksperci nie są zgodni, czy jest to trwała zmiana, czy tylko chwilowe spowolnienie. Niektórzy analitycy wskazują, że popyt na mieszkania wciąż istnieje, zwłaszcza wśród osób młodych i rodzin, które nie zdążyły skorzystać z rządowych programów wsparcia. Jeśli w kolejnych miesiącach Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżki stóp procentowych, może to ponownie pobudzić rynek, szczególnie w dużych miastach.

Z drugiej strony, jeśli inflacja pozostanie na stabilnym poziomie, a wynagrodzenia nie będą rosły równie dynamicznie jak w poprzednich latach, ceny nieruchomości mogą dalej stabilizować się, a w niektórych lokalizacjach nawet spadać. Szczególnie dotyczy to mniejszych miast i miejscowości, w których w ostatnich latach wzrost cen był napędzany głównie przez inwestorów, a nie rzeczywisty popyt mieszkańców.

Czy to dobry moment na zakup lub sprzedaż nieruchomości?

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że decyzja o zakupie lub sprzedaży mieszkania powinna być dobrze przemyślana. Dla kupujących stabilizacja cen oznacza większą przewidywalność oraz możliwość spokojniejszego wyboru nieruchomości bez presji rosnących cen. Warto jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości kredyty hipoteczne staną się tańsze, popyt może ponownie wzrosnąć, co wpłynie na powrót trendu wzrostowego. Z kolei dla sprzedających obecny moment może być trudniejszy, ponieważ przy dużej podaży i ograniczonym popycie konieczne może być obniżenie oczekiwanej ceny lub wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Sprzedający powinni także uwzględnić konkurencję ze strony rosnącej liczby ofert na rynku wtórnym.

Dostępność kredytów hipotecznych: jakie zmiany przyniósł 2025 rok?

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce w 2025 roku przechodzi istotne zmiany, które w dużym stopniu wpływają na decyzje kupujących i sprzedających nieruchomości. Po okresie wysokich stóp procentowych, które ograniczały zdolność kredytową wielu Polaków, obserwujemy stopniowe luzowanie polityki pieniężnej. Banki zaczęły oferować bardziej atrakcyjne warunki finansowania, jednak równocześnie pojawiły się nowe wyzwania, które sprawiają, że nie wszyscy potencjalni kredytobiorcy mogą skorzystać z poprawiających się warunków.

Obniżki stóp procentowych – czy kredyty staną się tańsze?

W ciągu ostatnich lat wysoka inflacja i restrykcyjna polityka Narodowego Banku Polskiego (NBP) doprowadziły do rekordowo wysokich stóp procentowych, co znacznie ograniczyło zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych. W 2024 roku główna stopa referencyjna NBP wynosiła 5,75%, co skutkowało średnim oprocentowaniem kredytów hipotecznych na poziomie 8–9% rocznie. Jednakże, według prognoz analityków, rok 2025 przynosi stopniowe obniżki stóp procentowych, co powinno przełożyć się na tańsze kredyty hipoteczne. Według ekspertów z mBanku i PKO BP, pierwsze obniżki stóp procentowych mogą nastąpić już w II kwartale 2025 roku, a docelowo główna stopa referencyjna ma spaść do poziomu około 4,5% na koniec roku. Obniżenie stóp procentowych oznacza zmniejszenie kosztu kredytu i wzrost zdolności kredytowej, co w teorii powinno pobudzić popyt na mieszkania. Jednak nie wszystkie banki automatycznie obniżają oprocentowanie kredytów – w praktyce reakcja instytucji finansowych zależy od ogólnej kondycji gospodarki oraz decyzji Komisji Nadzoru Finansowego - Business Insider Polska

Wpływ zakończenia rządowych programów na liczbę kredytów hipotecznych

Dużym czynnikiem wpływającym na popyt na kredyty hipoteczne było zakończenie programu "Bezpieczny Kredyt 2%", który przez cały 2023 i część 2024 roku mocno stymulował rynek nieruchomości. Dzięki dopłatom do oprocentowania, tysiące Polaków mogły pozwolić sobie na zakup pierwszego mieszkania, co w konsekwencji napędzało wzrost cen nieruchomości. Program zakończył się w grudniu 2024 roku, a jego wygaśnięcie spowodowało zauważalny spadek liczby nowo udzielanych kredytów hipotecznych w I kwartale 2025 roku. Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), liczba udzielonych kredytów hipotecznych w styczniu 2025 roku była o 22% niższa niż rok wcześniej, co pokazuje, jak istotnym czynnikiem dla rynku nieruchomości były dopłaty rządowe - Forsal. W odpowiedzi na spadek popytu, rząd ogłosił nowy program mieszkaniowy, który ma ruszyć w połowie 2025 roku. Tym razem zamiast bezpośrednich dopłat do oprocentowania, państwo planuje wprowadzić dopłaty do rat kredytowych uzależnione od poziomu dochodów beneficjentów. Nowy program będzie miał jednak bardziej restrykcyjne kryteria dochodowe, co oznacza, że mniej osób będzie mogło z niego skorzystać.

Dostępność kredytów hipotecznych – kto może liczyć na finansowanie?

Mimo stopniowych obniżek stóp procentowych i planów wprowadzenia nowego programu wsparcia, dostępność kredytów hipotecznych wciąż zależy od kilku kluczowych czynników:

1. Zdolność kredytowa – czy Polacy mogą pozwolić sobie na kredyt?
   Banki analizują zdolność kredytową klientów na podstawie ich dochodów, historii kredytowej oraz stałych zobowiązań. Według analityków z Santander Bank Polska, średnia zdolność kredytowa wzrosła w porównaniu do 2024 roku o około 8%, jednak nadal pozostaje znacząco niższa niż w latach 2020–2021.

2. Wpływ rekomendacji KNF na warunki kredytów
   Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) na początku 2025 roku podtrzymała rekomendację S, która nakazuje bankom stosowanie buforu bezpieczeństwa w wysokości 5 pkt proc. podczas oceny zdolności kredytowej klientów. Oznacza to, że nawet jeśli kredyt jest oprocentowany na poziomie 6%, banki muszą analizować zdolność kredytową na podstawie hipotetycznego oprocentowania na poziomie 11%. To sprawia, że wielu klientów, zwłaszcza z niższymi dochodami, nadal ma trudności z uzyskaniem finansowania. Business Insider Polska

3. Zmienna sytuacja gospodarcza i obawy klientów
   W 2025 roku wielu Polaków nadal podchodzi ostrożnie do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Inflacja jest wprawdzie niższa niż w poprzednich latach, jednak niepewność związana z przyszłymi kosztami utrzymania nieruchomości oraz ryzykiem dalszych podwyżek cen energii sprawiają, że część klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie.

Czy to dobry moment na zakup lub sprzedaż nieruchomości? Analiza opłacalności transakcji

Decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników – sytuacji makroekonomicznej, polityki kredytowej banków oraz lokalnej kondycji rynku. W 2025 roku stabilizacja cen oraz poprawiające się warunki kredytowe sprawiają, że zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą znaleźć argumenty przemawiające za przeprowadzeniem transakcji.

Dla osób planujących zakup mieszkania obecna sytuacja może być korzystna, ponieważ ceny nieruchomości, po okresie dynamicznych wzrostów w poprzednich latach, ustabilizowały się, a w niektórych lokalizacjach zaczęły nawet nieznacznie spadać. To oznacza, że kupujący nie są już pod presją ciągle rosnących cen, co daje im więcej czasu na analizę ofert i znalezienie nieruchomości dopasowanej do ich potrzeb. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym zakupom jest wzrost podaży mieszkań na rynku wtórnym – coraz więcej właścicieli decyduje się na sprzedaż swoich nieruchomości, co wynika m.in. z kończącego się pięcioletniego okresu, po którym możliwa jest sprzedaż mieszkania bez konieczności zapłaty podatku dochodowego. Kupujący mogą więc liczyć na większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach ze sprzedającymi. Ważnym elementem wpływającym na decyzję o zakupie są również kredyty hipoteczne. W 2025 roku obserwujemy stopniowe obniżanie stóp procentowych, co oznacza tańsze finansowanie i większą zdolność kredytową nabywców. Banki, choć wciąż stosują restrykcyjne kryteria przyznawania kredytów, zaczynają oferować korzystniejsze warunki finansowania, co może zachęcać osoby wahające się z decyzją o zakupie. Choć nadal istnieje ryzyko dalszych spadków cen, to w dłuższej perspektywie nieruchomości pozostają stabilną inwestycją, a dalsze obniżki stóp procentowych mogą ponownie zwiększyć popyt, co wpłynie na wzrost cen.

Z drugiej strony, dla sprzedających obecny moment również może być odpowiedni do realizacji transakcji, zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji. Popyt na mieszkania wciąż istnieje, a w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, dobrze skomunikowane i nowoczesne mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem. Należy jednak wziąć pod uwagę, że liczba ofert na rynku wtórnym wzrasta, co zwiększa konkurencję pomiędzy sprzedającymi. Jeśli ceny nieruchomości w kolejnych miesiącach zaczną stopniowo spadać, może się okazać, że sprzedaż mieszkania w przyszłości będzie mniej opłacalna. Dodatkowym czynnikiem, który warto wziąć pod uwagę, jest rentowność wynajmu. Wysokie ceny wynajmu sprawiają, że właściciele mieszkań, którzy początkowo planowali sprzedaż, mogą rozważyć wynajem jako alternatywę, pozwalającą generować stały dochód pasywny. Jednak wraz z rosnącą podażą mieszkań na wynajem i zmianami preferencji najemców, konkurencja w tym sektorze również się zwiększa, co może wpłynąć na poziom czynszów i rentowność takiej inwestycji.

Ostateczna decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości powinna być dobrze przemyślana i dostosowana do indywidualnych potrzeb. Kupujący mogą skorzystać na obecnej stabilizacji cen i poprawiających się warunkach kredytowych, jednak warto pamiętać, że sytuacja rynkowa może ulec zmianie. Sprzedający, zwłaszcza ci, którzy posiadają nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, wciąż mogą znaleźć chętnych kupców, ale rosnąca konkurencja i możliwość dalszej korekty cen mogą skłonić ich do szybszego podjęcia decyzji o sprzedaży. W tak dynamicznej sytuacji rynkowej kluczowe jest śledzenie aktualnych trendów i elastyczność w podejściu do transakcji.

Rynek nieruchomości w 2025 roku – stabilizacja czy przejściowa zmiana?

Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła wyraźne zmiany na rynku nieruchomości, które sugerują koniec dynamicznych wzrostów cen, obserwowanych w poprzednich latach. Stabilizacja, a w niektórych regionach nawet korekta cen, dała kupującym więcej przestrzeni na podjęcie decyzji o zakupie, eliminując presję natychmiastowego działania. Z kolei dla sprzedających, szczególnie tych posiadających nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, sytuacja rynkowa pozostaje wciąż korzystna, choć rosnąca konkurencja i zwiększona podaż mieszkań mogą stopniowo wpływać na poziom cen transakcyjnych.

Kluczowym czynnikiem, który kształtował rynek w pierwszych miesiącach 2025 roku, była stopniowa poprawa dostępności kredytów hipotecznych. Obniżki stóp procentowych wpłynęły na większą zdolność kredytową nabywców, co w perspektywie kolejnych miesięcy może ponownie pobudzić popyt. Jednocześnie zakończenie programów rządowego wsparcia, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, przełożyło się na wyhamowanie gwałtownych wzrostów cen i ograniczenie liczby osób zainteresowanych zakupem na kredyt. Niepewność gospodarcza i rosnące koszty życia sprawiają, że zarówno kupujący, jak i sprzedający podchodzą ostrożnie do decyzji o transakcji. Wzrost podaży mieszkań na rynku wtórnym, wynikający m.in. z kończącego się pięcioletniego okresu zwolnienia z podatku dochodowego, daje kupującym większy wybór i możliwość negocjacji cen. Dla sprzedających jest to natomiast sygnał, że konkurencja na rynku rośnie i nie zawsze będzie możliwe uzyskanie maksymalnej ceny za nieruchomość.

Podsumowując, 2025 rok nie przynosi gwałtownych zmian, ale sygnalizuje nową rzeczywistość na rynku nieruchomości, w której stabilizacja i większa przewidywalność zastępują dynamiczne wzrosty cen. Dla kupujących może to być dobry moment na znalezienie nieruchomości w bardziej korzystnych warunkach, a dla sprzedających – okazja do realizacji zysków, zanim ewentualna dalsza korekta cen stanie się bardziej odczuwalna. W kolejnych miesiącach kluczowym czynnikiem determinującym rozwój sytuacji na rynku będą dalsze decyzje dotyczące polityki pieniężnej oraz poziom popytu ze strony kredytobiorców.

Kamil S.

Redaktor TOPrankingi.com

Wróć do strony głównej

Jestem redaktorem w TOPranking.com, specjalizującym się w analizie trendów technologicznych i recenzjach produktów. Pasjonuję się nowymi technologiami, a w wolnym czasie lubię podróżować i fotografować przyrodę.